Rencontre autour du PLUi de Marseille Provence : les principaux enseignements

Cette rencontre s’inscrit dans le cadre des échanges réguliers entre l’Ordre des Architectes PACA, la Ville de Marseille et la Métropole afin d’apporter des clarifications sur l’application des règles du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi). L’objectif principal était d’améliorer la compréhension et l’instruction des dossiers de permis de construire, en mettant en lumière les difficultés rencontrées par les architectes et en identifiant des solutions pour fluidifier les échanges avec les services instructeurs. 

Intervant.e.s : 

• Chrystelle MONTILLET (Directrice de l’urbanisme) 
• Lionel FORMENTELLI et Karine GRAND (MiQUA – Mission Qualité Urbaine et Architecturale) 
• Virgile BRIFFA et Hugo TOUTIN (Chargés d’étude PLUi) 
• Lin BURKI (Juriste) 
• Marie BROSCH (Conseillère de l’Ordre des Architectes PACA) 

Organisation de la Direction de l’Urbanisme Appliqué (DUA) 
Chrystelle MONTILLET a détaillé l’organisation et les missions de la DUA : 

• Effectifs : 63 agents, dont seulement 13 instructeurs (bientôt 18) pour toute la Ville. 
• Organisation : 4 divisions territoriales, avec 3 services et 2 missions spécifiques. 

Pour structurer les échanges entre les différents acteurs de l’urbanisme, plusieurs dispositifs ont été mis en place. Des ateliers d’urbanisme, réunissant les services de la Ville et l’Agence d’Urbanisme de l’Agglomération Marseillaise (AGAM), permettent d’aborder les problématiques spécifiques à certains projets. Chaque jeudi matin, une réunion est dédiée à l’examen des projets significatifs, notamment ceux de plus de 15 logements ou de grande envergure. Par ailleurs, l’AGAM organise des séances bihebdomadaires destinées à expliciter les règles d’urbanisme et à mieux accompagner les porteurs de projet. 

L’une des principales problématiques soulevées lors de cette rencontre concerne l’appréciation des hauteurs de façades et des séquences architecturales. Les services instructeurs ont constaté que de nombreux dossiers présentent des difficultés dans l’identification des points hauts et bas des constructions. De plus, la notion de séquence architecturale varie en fonction de la zone concernée, ce qui peut engendrer des différences d’interprétation. 

Un autre point de discussion a porté sur le régime des travaux effectués sur des constructions légalement édifiées mais non conformes au PLUi en vigueur. Il a été rappelé que toute modification apportée à ces constructions doit tendre à les rendre plus conformes au règlement. En revanche, toute aggravation d’une non-conformité entraînera un rejet du permis. Il a également été souligné que les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sont opposables et qu’un projet en contradiction avec une OAP peut se voir refusé. 

Afin de faciliter l’instruction des dossiers et de limiter les échanges correctifs, les services de l’urbanisme ont insisté sur l’importance de fournir des plans cotés avec le maximum de précisions.

Par ailleurs, certaines règles du PLUi semblent poser des difficultés d’interprétation et mériteraient d’être retravaillées. Par exemple, la prise en compte de la hauteur des façades en tout point de la construction, plutôt qu’en limite du terrain, suscite des interrogations. De même, la question du départ des prises de mesure des hauteurs de façade en fonction des déblais et remblais a été identifiée comme un sujet nécessitant une clarification. 

Pour répondre à ces problématiques, il a été proposé de mettre en place une expérimentation de rendez-vous entre architectes et instructeurs en amont des dépôts de permis. Cette initiative permettrait d’échanger sur l’interprétation des règles avant le début de l’instruction, réduisant ainsi les risques de blocage en cours de traitement.  

En parallèle, des ateliers de travail avec la Métropole seront organisés pour discuter d’éventuelles évolutions du PLUi, notamment sur les points soulevant des difficultés d’application. La Métropole devrait également communiquer prochainement un calendrier précis concernant l’enquête publique sur la modification du PLUi. 

Cette rencontre a permis de clarifier certains aspects liés à l’instruction des permis de construire et d’identifier des pistes d’amélioration pour fluidifier les échanges entre architectes et services instructeurs. L’Ordre des Architectes PACA poursuivra ses efforts pour instaurer un dialogue régulier avec la Ville et la Métropole, notamment en encourageant la mise en place de rendez-vous en amont des dépôts de permis. Cette démarche vise à anticiper les difficultés et à garantir une meilleure prise en compte des règles d’urbanisme dans les projets architecturaux.